Jos vuokralla asuminen lisääntyisi

Kerrostaloasuntoja rakennetaan nyt kuulemma niin paljon, että asiantuntijan mukaan jossakin vaiheessa vauhdin täytyy hidastua (Kauppalehti).

Ei se mitään, rakennetaan vaan, sillä kyllä markkinat toimivat, nehän toimivat aina, eikö niin? Vain näkökulma vaihtelee.

On turhaa varoitella rakentamishuumasta. Kyseessä ei ole ongelma vaan mahdollisuus. Tuossa samassa jutussahan kerrotaan, että kerrostaloissa on paljon rahasto- ja sijoittajarakentamista. Yli puolet uusista kerrostaloasunnoista menee vuokralle. Hyvä niin.

Kyllähän sen on havainnut, että asuntoja todella rakennetaan niin suuremmilla kuin vähän pienemmilläkin paikkakunnilla. Mutta jos nykyinen rakentamistahti johtaa edes vähäiseltä osaltaan vuokralla asumisen ja vuokratarjonnan lisääntymiseen, ihmisten olisi paljon helpompi muuttaa esimerkiksi työn perässä suuntaan jos toiseenkin.

Työvoiman liikkuvuudestahan on taas viime aikoina puhuttu lämpimikseen, kun on ilmennyt vaihteeksi suuri ja äkkinäinen työvoimatarve laivan- ja autonrakentamisessa. No, olin lukevinani jostakin lehdestä, että ainakaan toiseen noista ei ole ollut ongelmia rekrytoinnissa. Noin muutenkin luulen, siis luulen, että rekrytointikarsinta on kova ja että erittäin moni tosissaan pyrkivä ja kokenut ei pääse, jotenkin on tällainen aavistus.

Pahaa pelkään, vaikken pelkääkään, että työvoiman liikkuvuudesta paljon puhuvat eivät ihan tosissaan etsi tehokkaita ja periaatteellisia ratkaisuja ongelmaan. Jos esimerkiksi asumiskulttuurissa vallitseva käytäntö pysyy aina vaan sellaisena, että asuntoon mennään olemaan ikuisesti, asumisjärjestelyjä on vaikea muuttaa. Mutta jos asutaan vuokralla, ainakin yhden henkilön on paljon helpompi muuttaa muualle. Myös pariskunnan tapauksessa vuokralla asuminen mahdollistaa paremmin erilaiset muuttuvat asumisjärjestelyt niin, ettei olla sidottuja liian korkeisiin kokonaisasumiskustannuksiin.

Jos on syntymässä hyväkuntoisten kerrostaloasuntojen hinnaltaan kohtuullistuvat vuokramarkkinat, niin sittenhän vuokralla asumisesta tulee yleistyvä vaihtoehto. Vielä parempi olisi, että siitä tulisi vallitseva asumismuoto. Ja jotta homma toimii, ihmisten pitää jo asumaan asettuessaan valmistautua muuttoon, ja varustaa asunto sen mukaan eli pelkistetysti, eikö kuulostaisikin tyylikkäältä, pelkistetysti, pohjoismaista, suomalaista?

Tietysti vuokra-asumista pitäisi tästä vielä tuotteistaa ja jalostaa eteenpäin. No, onhan tätä ollut jo pitkän aikaa kaupallisesti eripituista asumistarjontaa, mutta käytännöstä pitää tehdä vallitseva ja sille pitää luoda laajat markkinat. Ennemmin tai myöhemmin tähän suuntaan joka tapauksessa mennään myös asumisessa.

Toivottavasti rakentaminen siis jatkuu vähintään nykyisellä vauhdilla. Eikä vuokratyyppisen asumisen pidä rajoittua kerrostaloasumiseen, vaan yhtä lailla sen kannattaa yleistyä myös pientaloasumisessa.

Tietysti on niitä, jotka työllistyvät hyvin siellä missä ovat, eikä heillä ole tarvetta edes muuttamisen harkitsemiseen ainakaan työn takia. Se ei kuitenkaan muuta miksikään sitä yleislinjaa, että asumista kannattaa muuttaa huomattavasti joustavammaksi.

Tornitalo – miten on mahdollista?

Katsellessani huvikseni asuntoilmoituksia Etuovi.comista huomasin sattumalta mainoksen 13-kerroksisesta asuintalosta Ylöjärvellä. Se oli yllättävää, Ylöjärvelle niin korkea talo. Ylöjärvi on käsittääkseni maaseutumainen pikkukaupunki, jossa 13-kerroksisen rakennuksen kuvittelisi herättävän täydellistä vastustusta kaikin mahdollisin perusteluin ja keinoin.

Mutta tosiaan nyt tuollaisen asuintalon huoneistoja ennakkomarkkinoidaan. Talo valmistuisi vuonna 2019. Kohde on osa laajempaa kokonaisuutta, josta ainakin vuonna 2014 on valmistunut yksi asunto-osakeyhtiökokonaisuus.

Kyllähän kyseistä taloa on vastustettukin näköjään aikanaan monin perusteluin ja tavoin. Mielenkiintoista olisi tietää tarkemminkin, millaisia kiistoja esimerkiksi päättäjien keskuudessa on käyty kyseisestä hankkeesta. Kiinnostavaa olisi myös tietää, onko ollut selviä puolueiden välisiä eroja suhtautumisessa. Mutta näistä asioista on vaikea löytää tietoa näin jälkeenpäin.

Vaikka en tiedä yleisemmin, mitä perusteluita Ylöjärven päättäjät ovat esittäneet puolesta ja vastaan esimerkiksi juuri tuon korkean rakennuksen suhteen, on myönteistä, että tällaisen hankkeen mahdollistamiseen kunnan taholta on lopulta löytynyt riittävä kannatus ja rohkeus, huolimatta ehkä suurestakin vastustuksesta. Vai eikö sitten vastustus ole ollutkaan kovin laajaa, mikä olisi yllättävää?

Yleisemminkin vaikuttaa siltä, että ”tornitaloista” puhutaan nykyään yhä enemmän, ja jopa kasvavissa kehyskunnissa, joihin esimerkiksi Ylöjärvi kuuluu Tampereen naapurina. Vaikka siis tornitalot ovat olleet viime aikoina paljon esillä keskusteluissa, niin sitäkin tärkeämpää olisi, että yleensäkin oltaisiin valmiimpia poikkeamaan totutusta rakennusympäristöstä ja sallittaisiin esimerkiksi suuret rakennuskokonaisuudet, kovasta vastustuksesta huolimatta. Jo pelkästään se, että hankkeita mahdollistetaan ja toteutetaan vastustuksesta huolimatta, on plussaa ja osoittaa selkärankaa päätöksenteossa. Näin toki sillä ehdolla, että hanke on esimerkiksi pitkällä tähtäyksellä paikkakunnalle kannattava ja lisäksi vielä maisemakuvallisesti yllättävä ja piristävä, kuten vaikkapa yksityinen rakennushanke parhaimmillaan.

Itäkeskus – kahvilla Itiksessä

Kävin Itäkeskuksessa. Käynnin yhteydessä oli aikaa pistäytyä kahvilassa kauppakeskus Itiksessä ja istahtaa kahvin ja croissantin kera ihmisvirran äärelle kokemaan tunnelma. Vaikutelma oli myönteisen kiinnostava niin, että tuntui että tännehän pitää tulla uudestaan.

Vaikka olen aiemmin asunut Helsingissä, vasta jälkeenpäin on Itä-Helsinki alkanut kiinnostaa. Nyt tämän käynnin jälkeen katselin hiukan tietoja Itäkeskuksesta. Aluehan on pinta-alaltaan hyvin pieni. Erityistä, tosin odotettua, oli havainto, että työpaikkoja on yhtä paljon kuin asukkaita.

Heräsi kiinnostus katsoa, minkähän verran alueella on myytäviä asuntoja. Arvelin, ettei Itäkeskuksessa olisi kovin paljon, Erityisesti kiinnosti asuntojen hintataso. Itä-Helsingistähän käydään ajoittain hiukan kielteissävyistä keskustelua. Jos nämä puheet vastaisivat todellisuutta ja jos alue ei muka olisi kiinnostava, niin eivät kai sen asunnotkaan olisi juuri minkään hintaisia, vaan enimmäkseen odottelisivat ostajia.

Laitoin asuntosivustolla sijainniksi Itäkeskus ja muiksi ehdoiksi omistusasunto ja lisäksi että oma tontti. Ei ilmestynyt mitään. Okei, arvelinkin aiempien havaintojen perusteella, että ne ovat enimmäkseen vuokratontteja joillakin alueilla Helsingissä. Niinpä poistin ”oma tontti”-rajoituksen.

Nyt löytyi. Ei kovin suurta määrää, mutta löytyi kuitenkin myytäviä asuntoja. Minusta hinnat eivät ole mitenkään erityisen matalia, joten kyllä Itäkeskukseen näyttää olevan halukkaita menijöitä. Sitten tulikin erittäin kiinnostava kerrostalokohde, jossa asuntojen hinnat liikkuvat useissa sadoissa tuhansissa, joten eiköhän aluetta kohtaan todellakin ole kiinnostusta selvästi, ja kasvavaa.

Brexit vauhditti romahdusuutisointia

Brexit-tuloksen jälkeen on kerrottu tarinoita osakkeiden arvojen romahduksista Isossa-Britanniassa ja muualla Euroopassa ja kiinteistöjen arvojen romahduksista nimenomaan Isossa-Britanniassa. Samoin on uutisoitu punnan arvon romahduksesta. Pian Brexit-tuloksen jälkeen muun muassa uutisoitiin, että eräs maanomistaja menetti hetkessä miljardi dollaria.

Kolikolla pitäisi olla myös toinen puoli.

Ei se maa tai kiinteistö sitä sure, että sen arvo laskee. Vielä vähemmän pörssiosakkeet tai mitkään osakkeet surevat sitä, että niiden arvot laskevat. Eikä pitäisi joutua suremaan sen kiinteistösijoittajankaan, jonka kiinteistöomaisuuden arvo laskee miljardin, eikä sen osakesijoittajan jonka eurooppalaiset osakkeet ”romahtavat” miljardin. Kumpikin sijoittaja on ehkä joko sijoittamisen ammattilainen tai pitkän sijoittajakokemuksen omaava, tai useimmiten luultavasti kumpaakin. Minusta tuntuu, että jos sijoittaja tai vaikkapa vain vaatimaton rahastosäästäjä on hiukankin hajauttanut euro- tai varsinkin puntamääräisesti eri maanosa- tai aluekohtaisiin rahastoihin sopivilla hetkillä, hänellähän on voinut käydä tässäkin ”rytäkässä” ihan kokonaisonnellisesti.

Lisäksi osakerahasto-esitteissä tuntuu nykyään muistutettavan yhä useammin, että on hyvä lähteä sijoitustensa kanssa seitsemän tai vaikkapa yhdeksän vuoden tähtäyksellä liikenteeseen eli että ei olisi odotettavissa tarvetta niille rahoille sinä aikana. Mutta kannattaa tarkistaa itse nuo mahdolliset vuosisuositukset ja sanamuodot asianomaisista rahastoesitteistä.

Sellainenkin asenne on kummallinen, että jos jotakin markkinaa on pidetty turvasatamana eikä se sitten loputtomasti sellainen olekaan, niin sitten suututaan. Ei pidä suuttua sellaisesta, ei ole syytä itkuun eikä potkuun. Eiköhän olettaja itse ota tietoisen riskin, vähintäänkin tiedostamattoman, olettaessaan saavansa markkinoilta määräaikaisen tai ikuisen turvan.

Tässä bloggauksessa ei ole sitten yhtään sijoitusohjetta, vaan ainoastaan kummeksuntaa. Sijoitusohjeita löytyy jostakin aivan muualta. Jos nimittäin minä antaisin sijoitusohjeen tai -vinkin jollekulle, voisin syyllistyä harmin aiheuttamiseen.

Kun luin mitkä olivat korkeimmat toteutuneet talokauppojen hinnat

Suur-Jyväskylän Lehti (30.4.2016) kertoi Jyväskylän, Muuramen ja Laukaan kalleimmat talokaupat puolivuotisjaksolta 1.10.2015 – 31.3.2016. Jyväskylän kallein talokauppa oli ollut arvoltaan 430 000 euroa. Vaikka omakotitalojen myynti-ilmoituksia en Jyväskylän osalta useinkaan seuraa, mielikuvani oli, että kallein talokauppa olisi voinut helposti olla reilusti yli puolen miljoonan kokoinen ja että 400 000 euron omakotitalokauppoja olisi aika paljon. Toki niin kuin nytkin Muuramessa ”liki 700 000 euron kiinteistö”, välillä tehdään joku muista poikkeavan hintainen talokauppa. Mainitulla ajanjaksolla Muuramessa seuraavaksi kalleimmat kaupat olivat arvoltaan reilu 300 000 euroa, kuten Suur-Jyväskylän Lehti kertoo.

Millaisia mahtavat olla pyynnöt toteutuneisiin hintoihin verrattuna? Pyyntöjä noin yleisesti voi katsoa kaupallisilta asuntosivustoilta kuten Etuovi.comista. Mainittujen paikkakuntien omakotitalojen myynti-ilmoitusten (oma tontti -tapaukset) osalta tilanne on se, että Jyväskylässä Etuovessa nyt myytävistä lähes kymmenesosa on hintapyynnöltään yli tuon 430 000 euron, joka oli raportoidun puolivuotiskauden korkein toteutunut hinta. Ja kun Muuramen huippuhintaisen jälkeen seuraavat kaupat olivat toteutuneet reiluun 300 000 euroon, niin nyt Etuovessa yli 300 000 euron pyyntöjä on yli kolmasosassa Muuramessa myynnissä olevista.

Sitten kiinnostaa tietysti, mitä asuntojen.hintatiedot.fi näyttää viime kuukausien toteutuneista omakotikaupoista. Sieltä näkyy selvästi, että muutaman kalliimman omakotikaupan jälkeen tulee suurempi joukko myyntejä, joiden arvo esimerkiksi Jyväskylän osalta sijoittuu välille 200 000 – 300 000 euroa, kun esimerkiksi Etuovessa yli 300 000 euron pyyntöjä on noin neljäsosa pyynnöistä. Katsoin vielä muutaman muunkin paikkakunnan omakotikauppojen hintatietoja asuntojen.hintatiedot.fi-sivustolta ja toisaalta pyyntöjä Etuovi.comista, yleiskuvan saamiseksi.

No, viranomaisten viralliset toteutuneiden talokauppojen tiedot, asuntoilmoitussivustot ja asuntojen.hintatiedot.fi ovat keskenään hyvin erityyppisiä aineistoltaan, ja virallisista tiedoista minulla ei ole muuta käsitystä kuin lehden uutisoima puolivuotistieto kalleimmasta tai kalleimmista toteutuneista kaupoista. Asuntojen.hintatiedot.fi puolestaan sisältää tietoja vain muutamalta välittäjältä, kun taas asuntoilmoitussivustoilla on ilmoituksia sekä yksityisiltä että suurelta joukolta välittäjiä.

Kiinnostavaahan olisi se, kuinka paljon toteutuneet ja pyydetyt hinnat käytännössä poikkeavat toisistaan, mutta siitähän ei tämän perusteella voi olla lähellekään tarkkaa käsitystä, voi vain kuvitella. Monella se tieto kuitenkin on, ja aina jokaisella kaupan tehneellä tieto juuri omasta tapauksestaan. Toki myös pyyntöjä voi olla samasta talosta ajan myötä erisuuruisia, mikä näkyy osittain myös asuntomyyntisivustoilla.

Kaikesta huolimatta ensimmäinen arvailuni on, että olisivatkohan toteutuneet hinnat ”keskimäärin” tai suurelta osin vähintään 20 prosenttia alle ensimmäisten pyyntöjen. Toinen arvaukseni on, että myynnissä olevista erityisesti kalleimmista omakotitaloista suuri osa on myynnissä jopa vuosia tai toistuvasti, ennen kuin kauppa syntyy tai jää lopulta syntymättä, ja sitten ovat kohteet jotka saadaan selvästikin paremmin kaupaksi ja joiden hinnatkin suurelta osin ovat paljon alle sen mitä asuntosivustojen pyynnöistä voisi päätellä. Jälkimmäiset muodostanevat sen suuren massan toteutuneista kaupoista kulloisenakin ajanjaksona.

Ennaltaehkäisevä ”verosuunnittelu”

Jotkut vaativat, että nostetaan arvonlisäveroa ja vaikkapa kiinteistöveroa. Eikös tämän pitäisi olla selvä signaali meille kansalaisille siitä, että vihdoin mekin voisimme kokeilla ”verosuunnittelua” ennakoivasti ja ennaltaehkäisevästi. Suuntaisimme kulutuksemme ja omistamisemme niin, että meiltä menisi vähemmän esimerkiksi arvonlisäveroa tai kiinteistöveroa. Siis vähentäisimme tai muuten muuttaisimme sellaisten ”tuotteiden” hankintaa tai omistamista, joista menee alv tai kiinteistövero. Tällainen kulutus- ja omistuskäyttäytymisen muutos ei tosin nostaisi Suomen taloutta vaan veisi syvemmälle, mutta olisi rationaalista toimintaa kansalaisilta ja olisi haaste päättäjille.

Siis aletaanpa toimia ennakoivasti ja mietitään edes, olisiko mahdollista.

Lue myös blogin muita kirjoituksia!

Hyvä pieni asunto haluttu

Isot vanhat asunnot eivät kuulemma mene kaupaksi. Sen sijaan pienillä asunnoilla on kova kysyntä, varsinkin hyvillä. Miksi sitten on rakennettu isoja vanhoja eikä hyviä pieniä? Senkö takia, etteivät ihmiset vain löytäisi itselleen parhaiten soveltuvia asuntoja? Haluavatko esimerkiksi kunnat mieluummin hiukan tyytymättömiä asukkaita turhan isoihin asuntoihin kuin tyytyväisiä pienten asuntojen asukkaita?

Lue myös blogin muita kirjoituksia!

Keskusta vahvemmaksi – kaupunki ja kauppakeskukset

Kaupan työt karkaavat keskustoista, kertoi Helsingin Sanomat (4.8.). Kyse on siis siitä, että kauppa siirtyy yhä enemmän keskustoista laidoille. Kaupungit ovat kuitenkin erilaisia tältä osin, kerrotaan Helsingin Sanomien jutussa. Laidalle siirtymistä on tapahtunut erityisesti esimerkiksi Jyväskylässä, Lahdessa ja Kouvolassa, kun taas keskustavetoisempia kaupunkeja ovat esimerkiksi Tampere, Joensuu ja Imatra.

Tuskin siis muutan ainakaan Lahteen tai Kouvolaan. Nimittäin en pidä kaupunkikehityksestä, jossa esimerkiksi erikoistavarakauppa hajaantuu pois keskustasta. Itse laidalla asuvana pidän parhaana mallina sitä, että kaikki suuret erikoistavaramyymälät olisivat keskustassa, elleivät sitten sijoittuisi osittain tälle alueelle, jos vain tila riittää. Jälkimmäinen oli kylläkin hiukan itsekäs toive.

Jyväskylässä käsittääkseni pidetään välillä tiukastikin huolta siitä asuntorakentamisen puolella, että ei synny uutta pientaloasutusta alueille joiden väestöpohja ei kuitenkaan yltäisi riittävään koulu- ja muihin julkisiin palveluihin. Tai ehkä ajatellaan niin, että vähän ajan päästä nämä talonsa kaupungin haja-asutusalueelle rakentaneet vaativat kaikenlaisia julkisia palveluita lähemmäksi itseään. Ja jos nykyinen normisto edellyttää samaa, niin onhan se kaupungille hankala tilanne. Näin ollen vaikka tuntuukin harmilliselta että kaupunki rajoittaa rakentamista joka toisaalta elävöittäisi kylää, niin toisaalta ymmärrän kaupunkia oikein hyvin. Jos asukkaat eivät vaatisi sitten sitä sun tätä julkista palvelua tai lisääntyviä koulukuljetuksia, niin asia olisi toinen. Samanlaista kaupunkirakenteellista ohjailua saisi mielellään soveltaa myös kaupallisiin palveluihin, vaikkakin hiukan eri perustein tietysti.

Ainoa hyvä puoli kaupan siirtymisessä keskustasta laidalla on ”teoriassa”, että myös osa keskustan asukkaista saattaa muuttaa kaupan perässä pois keskustasta. Tällöin voisivat keskustan asunnot halventua lähemmäksi kohtuutta. Tästä ei tosin olisi iloa, jos keskusta samalla näivettyisi.

Lue myös blogin muita kirjoituksia!

Asuntomarkkinat – ilmestyykö yllättäjä?

Eiköhän myös asuntomarkkinoille ilmesty jossakin vaiheessa tarjoaja, joka kiristää tuntuvasti kilpailua. Tämän perässä tulee sitten muita. Minusta tuntuu luontevalta, että juuri näin kävisi. Tosin asuntomarkkinat ehkä muuttuvat hitaasti jo sen takia, että niihin vaikuttaa poliittinen päätöksenteko erittäin paljon. Lisäksi alan tavara on joka tapauksessa niin kallista, että sen tarjontaa ja kysyntää ei ihan voi rinnastaa matkustamiseen tai kodinkonekauppaan. Toivottavasti alalla kuitenkin nähdään suuria muutoksia. Jo niiden seuraaminenkin olisi mielenkiintoista, ja sen ”keskustelun” seuraaminen.

Kun tilanne asuntomarkkinoilla sitten aikanaan tai pian muuttuu, väittely käy entistäkin kuumempana, kuumempana kuin markkinoiden muilla osa-alueilla tähän mennessä.

Odotellessa, lue myös blogin muita kirjoituksia!

Uudet asunnot älyttömän kalliita

Uudet kerrostaloasunnot ovat älyttömän kalliita myös pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kasvukeskuksissa. Tosin niin ne ovat missä tahansa, vaikka ei olisi kasvukeskuskaan. Ja jotkut asunnot ovat vielä tätäkin kalliimpia erityisesti niissä kasvukeskuksissa. Kaksion hinta vähintään 200 000 euroa.

Yksi osaselitys, ei niinkään syy, kalleudelle on varmaan, että monet uudet asunnot sisältävät aivan liikaa kaikenlaisia ”yksityiskohtia” ja yksilöllisyyksiä. Piirteitä, jotka eivät tulisi itselle edes mieleen asunnon toivelistaa miettiessä. Sen sijaan riittäisi, että uuden kerrostalon kaikki asunnot sisältäisivät ne vuosien varrella hyväksi koetut ominaisuudet ja mahdollisesti jonkin hyödyllisen teknisen uudistuksen. Vähemmän romantiikkaa, enemmän järkeä.

Mutta eihän vielä muutamasta tarpeellisesta ominaisuudesta todellisuudesta voi syntyä pieneen asuntoon vähintään 50 000 euron lisäkustannuksia, vaikka asuntojen hintojen perusteella niin voisi luulla. Toki markkinat ratkaisevat sen, kuinka korkealle hintataso nousee, eikä asuntoja suinkaan omakustannusperiaatteella myydä. Mutta olisikohan ostajilla juuri siksi aihetta terästäytyä. Hehän ovat osa markkinoita.

Lue myös blogin muita kirjoituksia!

Asuntosijoittaminen – liiketoimintasuunnitelma tuli tehtyä mutta…

Yhdessä vaiheessa suoritin avoimessa yliopistossa kauppatieteen perusopinnot Niihin kuului myös liiketoimintasuunnitelman teko. Eihän minulla mitään aitoa ja ajankohtaista aihetta ollut liiketoimintasuunnitelmalle, mutta pitihän se suunnitelma tehdä. Niinpä päädyin omalta kannaltani erittäin epärealistiseen mutta hyvin kiinnostavaan ideaan: tein liiketoimintasuunnitelman asuntosijoittamisesta.

Laadin liiketoimintasuunnitelman sellaisesta asuntosijoittamisesta, joka perustuisi lähinnä asuntojen vuokraamiseen. Mutta toiminnan yhtenä osana olisi myös asuntojen ajoittainen myyminen sopivissa tilanteissa. Näin syntyvien myyntituottojen avulla sijoitustoimintaan tulisi hiukan vauhtia. Tosin tämä edellyttäisi, että kohdalle sattuisi ajoittain hyvin maksuhaluinen ostaja ja itselleni siten entistä parempi sijoitusmahdollisuus.

Olennaisin sanoma mielestäni liiketoimintasuunnitelmasta oli ja on, että kyllä asuntosijoittaminen olisi kitkuttamista ja nilkuttamista. Lähtökohtani nimittäin suunnitelmaa tehdessäni oli koko ajan, että laskelmani kattavat kaikki kulut nyt ja lisäksi varaudutaan tulevaisuuteen. Mielestäni asuntosijoittamiseen liittyy paljon epäuskottavaa toiveajattelua. Puheet ovat yleensä sitä, että vähintään 75 prosenttia on lainaa jonka avulla saadaan sijoitustoiminta vauhtiin. Tai tuo 75 taitaa olla naurettavan vähän, täysi sata on kai tavoite sijoitusasunnossakin. Sen sijaan omien veivauksieni ja laskennallisten kokeilujeni jälkeen päädyin siihen, että rahoituksessani lainan osuus voisi olla vain 35 prosenttia. Ja sehän jo varmistaa, että homma ei voisi lähteä milloinkaan kiitoon. Se jäisi täysin harrastustasolle, ja siitä olisi vain harmia.

Huomaamme heti, miten mahdotonta on tehdä asuntosijoittamisesta liiketoimintaa joka pyörisi omillaan. Kun itsellä pitäisi olla pääomia 65 prosenttia, niin kestäisi hetken ennen kuin pääsisi edes aloittamaan asuntosijoittamista. Ja kun kunnollinen asuntosijoittaminen edellyttäisi mielestäni todella useita asuntoja, niin kukin voi laskea nykyhinnoin suuruusluokan paljonko pitää olla omaa pääomaa. Eli kysymys on, millä ihmeellä tuollaiset pääomat saa luotua itselleen.

Miksi päädyin tällaiseen ”nurinkuriseen” rahoitusrakenteeseen, että omaa pääomaa olisi 65 ja lainaa siis vain 35 prosenttia pääomasta? Paljonhan näkee sellaista ajatusta, että kate on suunnilleen vuokratulot vähennettyinä vastikkeilla, mutta itse pidän tuollaista täysin epärealistisena ajatuksena. Kun itselläni ei ole merkittävää kokemusta vuokraamisesta, jouduin liiketoimintasuunnitelmassani luottamaan vain arvioihini siitä millaisia kuluja vuokraaminen toisi mukanaan. On markkinointia, hallinnointia, yhteydenpitoa, korjausta ja uusimista, ainakin näitä, ja sitten ne tyhjät kuukaudet myös. Päädyinkin ”katelaskelmassa” siihen, että todellinen vuokrakatteeni olisi noin 60 prosenttia vuokrasta. Ehkä moni pitää sitä alakanttiin arvioituna, mutta itse en.

Katelaskelma ei tietenkään sisällä vielä korkokuluja. Ne vähennetään liiketoimintasuunnitelman tulosbudjetissa, siis yhden vuoden tulosarviossa. Siinä lasketaan myös pääomaverot. Jäljelle jäävä on rahoitustulos vuoden osalta. Tässä vaiheessa kaikki on vielä kuitenkin aika hyvin. Se paha on vasta tulossa.

Yksi asia, missä ajatukseni poikkeaa varmaan todella paljon yleisestä ajattelusta, on laina-aika. Lähdin suunnitelmassani siitä, että ensinnäkin ajattelen tavallisen ihmisen tavoin että laina maksetaan takaisin. Tämä voi vaikuttaa hassulta ajatukselta, mutta en parempaakaan ajatusta keksinyt. Mutta eivät tässä ole vielä kaikki ikävät reunaehdot, vaan nyt tulee vähän pahempaa. Laina-ajaksi ikään kuin yksittäisen asunnon osalta otin kymmenen vuotta, siis vain kymmenen vuotta. Ei mitään 30-vuotisia tai mitä niitä kaikkia onkaan tavallisesti nykyään.

Miksi vain kymmenen vuoden lainoja? Siksi, että jo kymmenenkin vuotta on pitkähkö aika jossa voi sattua kaikenlaista ikävää. Halusin siis pitää tulevaisuuden riskit jotenkin tajuttavissa mitoissa. Eli lähinnä kaksi suurta riskiä tulee mieleen, korkoriski ja remonttiriski. Minä ihan oikeasti yritin leikisti varautua siihen, että korko voi vaikka pamahtaa hyvin, hyvin ylös, onhan siitä aina puhuttu että se vaikka voisi. Eli onhan se sentään vähän helpompi ainakin periaatteessa säästyä kauhealta koronnousulta lyhyellä ajalla kuin pitkällä ajalla. Niin no oppikirjoissahan tuo muistaakseni sanotaan. Ei se niinkun minun oma oivallukseni pelkästään ole.

Sitten se remonttiriski. Sehän vasta selvä onkin, että mitä pitemmälle vuodet kuluvat sitä enemmän remonttia tulee, ja lopulta tulee niitä tosi kalliita remontteja. Sitä ennen on saatava lainat sen kämpän osalta maksettua, jotta voidaan sitten ruveta jollakin kassavirralla maksamaan niitä remontteja ja remonttilainojen korkoja. Tämän voi ilmaista yksikertaisemminkin: Mielestäni joku alan henkilö on sanonut, että asunnon arvosta voi joka vuodelle laskea kaksi prosenttia asunnon ja taloyhtiön uusintakulua. Jo tämänkin pitäisi kertoa, että e hyvältä näytä, kun eiväthän vuokratkaan ole niin kovin montaa prosenttia suhteessa asunnon hintaan. Kun vuokrasta vähennetään vastikkeet, kulut ja tämä ”näkymätön” kaksi prosenttiyksikköä, niin voi mennä pakkasen puolelle pelkillä vuokratuotoilla liiketoiminta.

Lyhyt laina-aikani toisaalta aiheuttaa sen, että kyseisen asuntosijoituksen osalta kymmenen vuoden ajan vuotuiset rahoitustulokset hupenevat sen asunnon lyhennyksiin. Kasvurahaa ei käytännössä jää. Vasta kymmenen vuoden jälkeen rahoitustulos parhaassa tapauksessa mahdollistaa teoriassa toiminnan kasvattamisen, mutta siinä vaiheessa voi olla myös muita lisäkuluja riesana. Näiden kaikkien seikkojen kanssahan minä siinä suunnitelmassani yritin tasapainotella.

Periaatteessahan yhden lainan korkokulut vähenevät tasalyhennyslainassani joka vuosi, mutta varauduin siihen että koko ajan on myös korkotason nousun mahdollisuus olemassa. Lähdin muistaakseni yksinkertaisen karkeasti siitä, että muka koko lainan ajan korkokulut pysyvät ensimmäisen vuoden tasolla. Näin ollen arvioidut rahoitustuloksetkaan eivät sinä aikana kasvaisi. Ja mitäpä sillä olisi väliä. Nimittäin vaikka ”liiketulos” kasvaisikin, niin sitten menisi vastaavasti enemmän pääomaveroa. Juuri tämä onkin sijoittamisen kannalta harmillista, että kassavirta menee pääomaveroihin eikä rahoituksen kasvattamiseen ja lainanmaksuun. Tosin en ole ehkä kovin perillä asuntosijoittamisen verotuksen kiemuroista.

Tasalyhennykset ottaisin sen takia, että myös näin varaudun mielestäni korkoriskiin.

Tästä kaikesta nyt jo näkeekin, että eihän sieltä vuokraustoiminnasta sitä kasvurahaa tässä esimerkissä tule parhaassakaan tapauksessa kuin vasta kymmenen vuoden jälkeen. Mutta jos tuudittautuisi pitkiin laina-aikoihin, niin siinä vasta hullusti kävisikin, ainakin minä niin oletan. Mutta jos jollakin menee tältä osin paremmin, niin se on sitten hyvä niin.

Ja lisäksi on se ongelma, että jos aloittaa yhdellä tai kahdella asunnolla, niin niiden avulla ei synny milloinkaan riittävästi rahaa lisäasunnon hankintaan, ainakaan vuokraamalla. Näin ollen ainoa tapa kasvattaa on saada se raha aivan muualta. Ja vuosia siinäkin menee, että palkkatyöllä saa hankittua taas yhden asunnon lisää. Parempi olisi, että heti alussa voisi hankkia muutaman asunnon. Silloin toiminta pyörisi paremmin itsensä varassa. Lisäksi välillä pitäisi myös myydä asuntoja rahoituksen hankkimiseksi entistä tuottavampiin kohteisiin.

Tulin siihen tulokseen liiketoimintasuunnitelmani perusteella, että vuokraustoiminta voi yltää minimimittoihinkin vain niin että jostakin muualta asuntosijoittaja saa koko ajan rahaa jolla hän rahoittaa tätä harrastusta. Toiminnasta itsestään omien arviolaskelmieni mukaan syntyy sijoitettavia varoja hyvin hitaasti. Kun liiketoimintasuunnitelmassa piti arvioida muun muassa investoinnin takaisinmaksuaika, arvioin sen tosiaan noin 25 vuodeksi. Tosin sijoitustuotteella kuten asunnolla on koko ajan arvo, ja se on aina myytävissä, parhaassa tapauksessa tuottoisastikin. Asuntosijoittamista ei voi mielestäni kovin hyvin rinnastaa esimerkiksi valmistustoimintaan.

Ne, jotka pitkällä tähtäyksellä pystyvät pyörittämään ja kasvattamaan asuntosijoittamista toiminnan itsensä varassa, ovat hyviä. Ei kai siihen muuta voi todeta. Jos korot olisivat aina nykyisenlaiset, lainaa voisikin olla vaikka kuinka. Mutta miten onnistuisi muuttuvassa tulevaisuudessa se, että lainan osuus lähentelee sataa prosenttia? Jos on pitkä laina, on korkoriski suuri (vai onko minua huijattu). Jos on lyhyt suuri laina, niin millä ihmeen kassavirralla sen pystyy lyhentämään?

Tarkoitus oli tässä vain käsitellä asuntosijoittamisen kannattavuuspuolta, ei liiketoimintasuunnitelmaa sinänsä. Sehän sisälsi paljon ihan muuta mielenkiintoista, kuten esimerkiksi liikeidean, asiakkaat, markkinoinnin, toiminnan pyörittämisen ja kilpailutilanteen. Rahoitusnäkökulma kuitenkin osoitti minulle, että homma on aika mahdoton. Ja riskeistä vielä, että jos on vain yksi tai pari vuokra-asuntoa ja vuokralaista, on siinä myös riskinsä.

Lue myös blogin muita kirjoituksia!

Talouselämä uutisoi, että kauppaketju rakentaa asuntoja

Supermarketketju Tesco aikoo rakentaa 4 000 asuntoa Britanniassa uusille liikkeille tarkoittamilleen tonteille, kertoo Talouselämä viitaten Telegraphiin. Uutisesta tuli mieleen aiempi bloggaukseni, jossa heitin idean voisiko suomalainen kauppaketju, lähinnä K-ketju tai S-ryhmä ryhtyä asuntojen rakennuttajaksi,
http://markkinat-politiikka-media.blogspot.fi/2014/03/voisiko-jokin-kauppaketju-laajentua.html

Lue myös blogin muita kirjoituksia!

Voisiko jokin kauppaketju laajentua asuntojen rakennuttamiseen?

Kun S-ryhmällä on ollut tämä rahasto- ja pankkipuoli viime aikoina ja nyt tämä Marks&Spencer, niin milloin joku kauppaketju keksii ryhtyä asuntorakentajaksi tai -rakennuttajaksi? Veikkasin mielessäni aikaisemmin, että S-ryhmähän voisi laajentaa tälle alalle jo ehkä hengensäkin mukaisesti, mutta olisiko nyt jonkun muun kauppaketjun vuoro, olisiko se esimerkiksi K-ketju. Pienistä asunnoistahan on ensinnäkin puutetta monella paikkakunnalla, ja toiseksi niiden pitäisi olla sitten kohtuuhintaisia.

Lue myös blogin muita kirjoituksia, lue vaikka koko blogi!

Eikö asuntojen kaupan bonusvero olekaan vielä käytössä?

Luin uutisen, että kaupan bonukset eivät menekään verolle. Huolestuin uutisesta. Alkoi tulla mieleen kaikenlaisia muita vastaavanlaisia veroja, joita ainakin mielellään varmaan ajatellaan. Ensinnä kävi mielessä idea, että laitetaanpa jääkaapin oven avaukset verolle, ja tehdään se niin että uusiin jääkaappeihin on pakko asentaa informaatioteknologinen yhteys valtionhallintoon.

Pidin äkkiseltään (mitäpä ei äkkiseltään pitäisi) jääkaapin oven avausten veroa aika hyvänä, kun se olisi läpinäkyväkin kuten nykyään on muodissa olla, jokainen voisi laskea ja myös ennakoida ja suunnitella oman veronsa aivan yksinkertaisella laskulla. Toki veroon pitäisi liittää progressio, joka tosin toisi jääkaapin oven avaajalle hiukan liikaa jännitystä mutta ei olisi sittenkään vielä mahdoton laskea kunhan progression kaava pidetään yksinkertaisena.

Jääkaapin oven avausten veron syvä olemus olisi siinä, että kun meidän kuitenkin on joka hetki oltava huolissamme kaikkien toisten elintavoista tai oletetuista elintavoista, niin tulisi tässä sekin puoli valvottua valtiollisesti. Se kaikkein syvin olemus olisi tietysti se, että näin kerättäisiin veroja nätisti ja automaattisesti, jokainen kuitenkin joskus avaa jääkaapin oven. Ja helposti siitä tulee päivittäinen vakiintunut säännöllinen tapa, joka pyrkii vieläpä kasvamaan

Mutta minusta, vaikka itse sanonkin, tuo jääkaapin oven avaamisten verottaminen ideana tässä vaiheessa tuntuu kaukaa haetulta vaikkakin tietoliikenneteknologian valmistajille mieluisalta. Nehän ne tykkäävät aina kaikesta tällaisesta, missä on kaikenlaisia automaattisia yhteyksiä koko ajan joka paikkaan. Kun se on siis mielestäni kaukaa haettu, haetaan idea lähempää, enkä yhtään ihmettelisi vaikka seuraava täydellinen verotusideani toteutuisikin parin vuoden sisällä. Se on niin pitäväkin, aina toimiva kuin ikiliikkuja, valitset miten vain niin aina maksat. tämä liittyy nyt asuntokauppaan, yksinkertaisimmillaan errostalohuoneiston kauppaan.

Asunto-osakkeen kaupastahan menee nyt kahden prosentin varainsiirtovero koko hinnasta eli velattomasta hinnasta, ei vain myyntihinnasta (myyntihintahan voi olla alempi kuin velaton hinta). Mutta toisetpa onnistuvat toisinaan ostamaan asunnon halvemmalla kuin toiset, tai siis ainakin halvemmalla kuin on pyydetty. Tämä johtuu yleensä pelkästään siitä, että pyynnöt ovat pilvissä. Jos olisin ostamassa asuntoa josta pyydettäisiin velattomana esimerkiksi 50000 euroa, niin tinkaisin heti hinnan 40000 euroon tai jopa alle sen, sellainen olisi linjani. Jokaiselle verotuksesta huolestuneelle pitäisi nyt tulla sekunnin murto-osassa kirkas näkemys, jonka mukaan näin saatua 10000 euron ”hyötyä” pitäisi verottaa. Minustakin se kauheudessaankin olisi perustellumpaa kuin kaupan bonusten verottaminen olisi. Näin ollen esimerkkini ja ideani on äärimmäisen asiallinen.

Viipymättäkin tulee mieleen, että vero tuosta 10000 euron tinkimisellä saadusta ikään kuin hyödystä olisi vähintään varainsiirtoveron suuruinen eli kaksi prosenttia eli 200 euroa. Mutta se ei riitä, vaan on perusteltua veroprosentin olla jopa kymmenen prosentin luokkaa eli ainakin 1000 euroa tästä 10000 eurosta. Perusteluna on maksamatta jääneen 200 euron varainsiirtoveron lisäksi se, että tuossa 10000 euron alennuksessa jää maksamatta vaikka mitä muita veroja. Lisäksi jos olisin maksanut pyydetyn hinnan, olisin pannut 10000 euroa enemmän rahaa kiertoon. Tällöin olisin hyödyttänyt taloutta monin kerrannaisvaikutuksin. Mutta kun tingin, se jää tekemättä. Täten on perusteltua, että maksan tinkimisellä saamastani ”hyödystä” vähän reippaamman veron, olkoon se vaikka tässä vaiheessa nimeltään asunnon ostajan bonusvero tai asuntojen kaupan bonusvero. Ja toinen tai monesko perustehan verolle on tietysti se, että sain taloudellista hyötyä pyyntöhintaan nähden. Tosin, jos kyse olisi sijoitusasunnosta, tulisihan tuo etu joka tapauksessa verotettua ainakin myyntivaiheessa, eikö niin? Mutta ei haittaa, vaikka pariinkin kertaan, aina parempi vain.

Kuvittele veroasioista tai asuntokaupasta kiinnostunut lukijani, mitkä mahdollisuudet avautuvat esittämästäni ideasta. Miten mahtaa mullistua asuntokauppa Suomessa? Esitetyn veroidean vallitessa asunnon myyjä, tai ainakin sellaiseksi yrittävä, voi vaikka piruuttaan, tai yhteiskunnallista hyväntahtoisuuttaan, panna pyyntönsä pilviin, jos haluaa maksattaa runsaasti veroja asunnon ostajalla. No, valistunut veroasioista kiinnostunut lukijani käy tässä vaiheessa hiukan epäileväiseksi, nimittäin tuo voisi johtaa kohtuuttomuuksiin, mielivaltaan, tai pahimmillaan asuntokaupan tyrehtymiseen kun pyynnöt ja maksuhalut eivät enää kohtaisi. Niinpä idea kannattaa toteuttaa, jos se toteutetaan, kiinteistönvälittäjien ja muiden ammattimaisten tahojen hoitamissa asuntokaupoissa. Niissä ehkä ainakin on joskus mahdollista, että pyynnöt eivät nouse aivan järjettömiksi ainakaan ihan aina. Silloin olisi melkein perusteltua ja kohtuullista, että jos sellaisesta pyynnöstä vielä onnistuu tinkimään, niin johan silloin on syytä maksaakin asuntokaupan bonusveroa, jonkun mielestä. Arvaa onko minun mielestäni.

Edellä kerrottu ei ole toimintaohje verotuksen järjestämiseksi, mutta noin siinä suunnilleen käy parin vuoden sisällä, tai ainakaan en ihmettelisi jos kävisi.

Lue myös blogin muita veroj, eikun muita kirjoituksia, lue vaikka koko blogi! Se, että on lauantai, ei ole mikään syy olla lukematta blogia.

Meinasi tärkein unohtua, bonukset tai pikemminkin vuosittaiset prosentit tuosta veroideasta sitten meikäläiselle. Ellei joku toisin todista, tämä on meikäläisen henkinen tuotos. Saisiko sille vaikkapa EU-suojan tässä vaiheessa?

Keskusta yhä houkuttelevampi, ainakin jossakin päin

Luin Taloussanomista otsikon ”Viis omakotitalosta – keskusta houkuttelee ruotsalaisia”.

Onpa keskusta keksinyt vaaliteeman. Ja on onnistunut paketoimaan sen vieläpä näppärän provosoivasti, ajattelin. Erityisesti tuontapaista omakotitaloasennetta olisin odottanut vähiten juuri keskustalta. Ruotsalaisten houkuttelu on muuten vain erittäin näppärä veto, tosin ihmetytti miten juuri nuo kaksi asiaa liittyvät toisiinsa, mutta mikä pakko niiden olisi liittyäkään, pääasia että kiinnostus herää.

Kyllä nuo yllä mainitut asiat liittyvät yhteen, mutta sinun kannattaa lukea ihan itse kyseinen Taloussanomien juttu tästä, on syytäkin lukea, ettet tule johdetuksi harhaan.

Lue myös blogin muita kirjoituksia, lue vaikka koko blogi!

Liikkumaton verokohde, ”hyvä verotus” ja intohimo

Blogaus on lyhyt, kun eipä tässä ole paljon sanottavaa. Se vain, että kun on lanseerattu fraasit ”liikkumaton verokohde” ja ”hyvä verotus”, niin kummastakin tulee mieleen ihmiskeskeinen näkökulma maailmaan tai johonkin. ”Liikkumaton verokohdehan” voisi olla vaikkapa ihminen, jolla on intohimo (haa, intohimo) liikkumiseen. Itse en ole sellainen. Välillä toki pitää päästä ulos (ei välttämättä syömään eikä ainakaan juomaan vaan) kävelemään ja juoksemaan oman kunnon ylläpitämiseksi ja kokemaan ulkona liikkumisen vapaus. Niin, tuollainen intohimoinen liikkuja, himoliikkuja, olisi tällaisen ihmisläheisen verotuksen ihannekohde. Hänhän olisi niin sanottu liikkumaton verokohde. Ja kun se olisi liikkumaton, vaikkakin siis muuten mitä liikkuvin ja suorastaan kykenemätön olemaan paikallaan, niin siihen kohdistuva verotus olisi niin sanottua hyvää verotusta. Tosin niiden mielestä, jotka tällaisia käsitteitä mielellään käyttävät, tuo ”niin sanottu” on tarpeeton kevennys. He ovat todellisuudessakin sitä mieltä, että muun muassa liikkumattoman kohteen verottaminen on juuri hyvää verotusta.

Eihän tämä ollut ollenkaan lyhyt kirjoitus. Miten minusta on tullutkin näin monisanainen. Olisiko kyseessä maneeri vai mikä?

Lue myös blogin muita liikkumattomia kohteita, ei vaan siis kirjoituksia, lue vaikka koko liikkumaton mutta muuten elävä blogi!

Nyt sitten kaikki suomalaiset ostamaan pelkkiä raaka-aineita kaupasta, jotta tuo liikevaihto saadaan laskemaan kunnolla. Suomalainen kotimarkkinateollisuus ja kauppa tykännevät (potentiaali koska en voi olla satavarma) siitä.

Uusi laadukas kerrostalo – asunnon edullinen hinta miellytti

Eräänä päivänä Etuovi-sivustolla kiinnitin huomiota eräiden uudisasuntojen poikkeuksellisiin hintoihin. Kyse oli vuoden 2014 ellei jopa 2015 kerrostaloasunnoista. Niiden hinnat näyttivät alemmilta, kuin on totuttu näkemään uusissa asunnoissa. Olin erittäin positiivisesti yllättynyt ja oikein innostuin, että nytkö ovat markkinat muuttumassa vai mikä joululahja tässä on kyseessä. Asia kiinnosti kovin, vaikka ei ole pienintäkään aikomusta asunnon etsimiseen. Mutta piti tosiaan katsoa, mitä ihmettä näissä kyseisissä uudisasunnoissa on, kun niin ”edullisesti” ovat myynnissä.

Heti esittelytekstissä sitten sanotaankin siihen malliin, että edulliset hinnat ovat mahdollisia tiettyjen alhaisten kustannusten takia. Muun muassa, talo sijaitsee edullisella vuokratontilla. Esitystapa oli tietysti hyvin houkutteleva ja kuvaileva, ei suinkaan noin yksinkertaisen toteava. Moni varmaan innostuukin löytäessään noin edullisen ennakkomarkkinoinnissa olevan asunnon, joka asuntona aivan varmasti on viihtyisä ja laadukas, sitä en epäile lainkaan. Mutta itse suoritin välittömästi paluun edelliselle sivulle, kun luin vuokratontista. Siis vuokratontithan ovat yleisiä, mutta jostakin kumman syystä vanhojen vuokratonttien sopimusajan loppuvuosina nuo tontit eivät aina enää tunnukaan niin houkuttelevilta osakkaiden kannalta. Tonttien vuokriin on odotettavissa usein reippaita nousuja, kun vuokrat ovat jääneet jälkeen kehityksestä, tai sitten yritetään neuvotella omaksi ostamisesta.

Ihmettelen sitä logiikkaa, että kallis asunto ollaan valmiit ostamaan itselle mutta ollaan sitten kuitenkin halukkaita ”tinkimään” tonttikuluista ja tyydytään vuokratonttiin, joka on tietysti alussa hyvin houkutteleva juttu. Ja vielä se, että ollaan valmiita sijoittamaan omaan kalliiseen, vaikkapa omakotitaloon, vuokratontilla, joka on toisen, siis kunnan, omistama. Pidän sitä riskialttiina diilinä. Homma olisi osapuolten kannalta tasapainossa silloin, jos talot olisivat pois siirrettävissä.

Mutta eihän se mahdotonta ole, että olisinkin väärässä tuossa asiassa. En ainakaan takaa, että en olisi väärässä.

Lue myös blogin muita kirjoituksia, lue vaikka koko blogi!

Helsinki Vesala, harvoin tarjolla – sinne!

Tom Packalén on maininnut Hesarissa jotakin ”nolla-alueista”. Packalénin ideassa esimerkkinä ”nolla-alueesta” on kuulemma Vesala. Kysehän on Helsingin eräästä asuinalueesta. Esimerkiksi sinne sijoitettaisiin Packalénin idean mukaan "nollaihmisiä” kasvamaan. Tosin en ilmeisesti löytänyt sitä kohtaa, missä Packalén on ideansa esittänyt, vaan löysin sitäkin enemmän juttuja aiheesta ja keskustelua keskustelusta liittyen aiheeseen ja Packaléniin. No siinä ei ole mitään erikoista, sellaista keskustelu tuppaa olemaan. Mutta en yhtään myöskään yllättyisi, vaikka se olisi idean esittäjänkin tarkoitus, siis että kunhan keskustellaan ja mainitaan.

Mutta itseäni alkoi kiinnostaa, mitä käyty keskustelu mahdollisesti on aiheuttanut Vesalan asuntojen hintapyyntöihin, onko ilmaantunut alennusmerkintöjä valloilleen ryöpsähtäneen keskustelun seurauksena. Tai onko se edes vaikuttanut. Asuin itsekin Helsingissä melko kauan alueilla, joista erityisesti myöhempi on tällä hetkellä jo tavoittamattoman kallis mutta jota kuitenkin on vuosikymmenet katsottu vinoon ja siitä kaikenlaisia juttuja kerrottu. Kyllähän siellä varmaan tapahtuukin, tai tapahtui, niin taloissa kuin talojen ulkopuolellakin eli kaduilla, mutta so what, aina on tultu hyvin toimeen sosiaalisesti, merkityksessä yhteistoimintakyky ja ilmapiiri. Ja nyttemmin ilmeisesti muutenkin, sillä eihän tuonne tosiaan ihan kuka tahansa voi enää muuttaa. Raha asettaa reunaehtoja nääs. Helsingissä siis tuntuu olevan alueita, joista puhutaan kielteisessä sävyssä ja joihin toisaalta halutaan samanaikaisesti. Tämän olen pannut merkille jo ajat sitten.

Niin siis rupesin katsomaan Vesalan hintoja Etuovessa. Laitoin vain, että asunnot, ei muita hakurajoitteita. Eihän sieltä tullut muuta kuin yksi kerrostaloasunto ja pari rivi- ja omakotitaloa. Sitten piti oikein perusteellisemmin etsiä tietoa siitä, millainen paikka se Vesala oikein on, kun ei kukaan halua edes myydä kämppäänsä pois. Sellaista löytyi, että asuuhan siellä seitsemän ja puoli tuhatta ihmistä, on paljon pientaloja ja sittemmin rakennettuja kerrostaloja. Katsoin vielä, että olisiko sitten Vuokraovessa vuokratarjontaa kyseiseltä alueelta, mutta tulos oli vielä niukempi. Itse asiassa ei tainnut olla yhtään ainakaan Vesalan nimellä. Näin ollen voidaan todeta alan mainostermein että ”Helsinki Vesala, harvoin tarjolla”, joten sinne sitten heti kun tulee tilaisuus.

Lue myös blogin muita kirjoituksia, lue vaikka koko blogi!

Asuntomarkkinat ja ennustaminen - tässä kätevä tapa

Usein, kun arvioidaan asuntomarkkinoiden tulevaa kehitystä, käytetään mielellään erästä toteamusta. Tuota tarkoittamaani ennustamisen tapaa kannattaisi käyttää monella muullakin alalla, sillä se on turvallinen, fiksun kuuloinen ja vaivaton. Se on turvallinen siinäkin mielessä, ettei sillä ainakaan pahemmin onnistu sössimään oman alansa bisneksiä. Tarkoitan seuraavaa toteamusta: ”En usko, että yleisellä tasolla tapahtuu suuria muutoksia lähiaikoina.” Suosittelen tätä paremman puutteessa mille tahansa alalle, kun pitää esittää ”vakuuttava” arvio esimerkiksi lähitulevaisuudesta.

On kuitenkin annettava tunnustus viime aikojen talousennusteille, sillä niissä onneksi jo uskalletaan sanoa hankaliakin asioita. Enää ei koko ajan väitetä, että Suomen, Kreikan tai euroalueen taloudessa tuskin yleisellä tasolla tapahtuu suuria muutoksia lähiaikoina. Nyt pikemminkin voi ainakin rivien välistä lukea, että aivan lähiaikoina voi tapahtua mitä tahansa vaikka sitä ei suoraan myönnettäisikään. Asuntomarkkinat tuntuvatkin olevan poikkeus tästä, mikä johtuu varmaan asian bisnesluonteesta. Ja eihän tietenkään joka hetki tapahdukaan mullistuksia varsinkaan huonompaan suuntaan (heh). Mutta eihän se koko ajan mahdotontakaan ole.

Asuntomarkkinoiden ennustaminen on luultavasti sen takia aina varovaista tai optimistista, että yleensähän arvioita kysytään nimenomaan alan yrityksiltä. Toisenlaiset ennustajat voisivat antaa toisenlaisia arvioita.

Lue myös blogin muita kirjoituksia. Niitä on jo satoja.

Omistusasunto tai vuokra-asunto, helppo muuttaminen

On väitetty, että omistusasuntovaltaisuus lisäisi työttömyyttä. En nyt kuitenkaan ota kantaa asiasta tehtyihin tutkimuksiin lähinnä muualla kuin Suomessa, tosin hiukan myös Suomessa (intuitiivisesti tai ilman), vaan otan asian esille vain mikrotasolla ja lisäksi tai juuri sen johdosta oudosta näkökulmasta.

Sitä, miten helppoa tai vaikeaa on muuttaa työn perässä vuokra-asunnosta tai omistusasunnosta, on käsitelty ja varmaan jatkossakin käsitellään paljon nimenomaan taloudellisesta näkökulmasta. Onhan omistusasunto siinä mielessä sitovampi, että siitä lähteminen vaatii enemmän taloudellisia järjestelyjä ja taloudellista pohdintaa. Enkä ota mietintään lainkaan sellaista monimutkaista seikkaa kuin muuttavan talouden koko (yksin asuva vai perhe moninaisine sidoksineen). Ajattelen asiaa yksinkertaisuuden vuoksi vain yksin asuvan ja lisäksi vain kerrostaloasujan kannalta. Otan kuten sanoin esille toisen näkökulman kuin puhtaasti rahoituksellisen, otan erään mauttoman käytännöllisen näkökulman.

Sanotaan suoraan näin, että työllisyysnäkökulmasta suomalaisen asumiskulttuurin pitäisi olla yksinkertaisempi ja pelkistetympi. Koti olisi enemmän matkustajakodin kaltainen. Kulttuurin pitäisi suosia kaikenlaisen kalustuksen ja sisustuksen vähäisyyttä. Silloin omasta kämpästä muuttaminen olisi melkein kuin hotellin vaihtamista eli helppo homma. Se olisi suorastaan hauskaa ja avartavaa. Ja nyt taas jätän huomioimatta tuttavaverkostojen ja muun oman elämän sijainnin ja muut tunneseikat. Jo tässä vaiheessa on myös todettava, että kodinsisustusala ei ajatuksesta tykkäisi, ja toki alan työllisyys heikentyisikin huomattavasti. Eli miettikää nyt elinkeinoelämä tätä asiaa ihan kiihkottomasti ja luovasti mutta analyyttisesti antamatta liikaa valtaa intuitiolle.

Kun on tavaraa vaikka vain sen verran kuin yksiöön tai pieneen kaksioon sopivasti sopii, alkaa muuttoruljanssin toistuminen tuntua vastenmieliseltä ja/tai kalliilta ja/tai ovenpieliä kuluttavalta. (ovenpielien kuluminen on tässä kielikuva laajemmasta kulumisongelmasta jatkuvan tavaroiden siirtelyn vuoksi, ja voi siinä naapuritkin ja taloyhtiö ihmetellä jatkuvaa seilaamista). Ei tosin huonekalujenkaan kerääntyminen ole ongelma, jos luulee löytävänsä vuokralaisen joka ei tuhoa tai varasta tavaroita ja joka yleensäkin on valmis tulemaan toisen kalustamaan asuntoon ja maksamaan vielä siitä lisää. Toisaalta tältä osin omistusasunto kääntyy mahdollisuudeksi, sillä jos vuokralta lähtee ei ole edes mahdollisuutta jättää tavaroita entiseen asuntoon (paitsi jos on mahdollisuus alivuokrata). Tosin aina muutossa joutuu ottamaan tavaroita mukaansa, jotta asuminen onnistuu siinä seuraavassa asunnossa. Olennaista onkin, että saataisiin vakiintumaan Suomeen irtonaisen asuminen kulttuuri, jolloin tyypillinen kalustus olisi helposti siirrettävissä.

Kun asunto-omaisuuteen luodaan vielä jonkinlainen edullinen uudenlainen osakesysteemi, ei tarvitsisi edes luopua omistusasuntovaltaisuudesta.

Kyllähän meillä on pieniä ja suuria yrityksiä vuokramarkkinoilla, jotka ottavat jälleenvuokraukseensa huoneistoja ja tarjoavat niitä sitten kalustettuina, mutta niiden toimintatapa ei ehkä auta kuvaamassani ongelmassa.