Ainainen vaalitappion pelko

Lähes jatkuvasta vaalikampanjoinnista on ainakin jotakin hyötyä. Poliitikot ja puolueet joutuvat entistä tarkemmin ottamaan huomioon sen, miten niiden tekemiset vaikuttavat menestykseen seuraavissa vaaleissa. Pelkkä vaalien läheisyys ei kuitenkaan saisi aikaan tätä asetelmaa, vaan tilanne johtuu Perussuomalaisten uhasta. Ne ovat viemässä koko ajan ääniä. Vain RKP ja Vihreät saavat olla täysin rauhassa tässä suhteessa. Sen sijaan Kokoomuskaan ei voi olla aivan huoletta, sillä muutama prosenttiyksikkö voi siltäkin lähteä. Suurin tappiovaara lienee Demareilla. Tämä kaikki on sekä mielenkiintoista, myönteistä että reilua.

Pidetäänkö yksiötä roskaväen asumismuotona?

Yksiöiden tarjonnalle kasvukeskuksissa ei tehdä mitään, vaikka juuri niiden tarve kasvaa. Esimerkiksi kaksioita on koko ajan myynnissä moninkertainen määrä verrattuna yksiöiden tarjontaan. Sama suhde näkyy tietysti myös talokohtaisesti, kun samassa kerrostalossa on myynnissä viisi kaksiota yhtä tai ei yhtäkään yksiötä kohden. Se ainoa yksiö menee kaupaksi nopeasti, jos kunto on hyvä ja hinta alusta asti kohdallaan. Sen sijaan saman talon kaksiot tai suuremmat jämähtävät paikalleen, vaikka hinta olisi alhainen ja kunto hyvä.

Lisäksi hintaero (vertailukelpoisten=esim. samassa talossa) yksiöiden ja kaksioiden välillä suhteessa neliömääräeroon on todella pieni. Myös tämä on osoitus ja seuraus siitä, että asuntopolitiikka on tuhlaavaa ja kysyntää vastaamatonta. Oletettavasti kyseessä nimittäin on politiikan tulos eikä rakentajien päätösten tulos. On kai niin, että yksiöiden määrän lisäämisen pelätään tuovan huonoja asukkaita kuntaan, kuten vaikkapa opiskelijoita (vitsi) Jyväskylään tai muihin yliopistokaupunkeihin.

Asunnon ostaja harkitsee

Erään kasvukeskuskaupungin kerrostaloasuntomarkkinoilla (joita olen seurannut) on mielenkiintoinen vaihe. Ostajat ovat ruvenneet miettimään. Aikaisemmin tilanne oli ehkä sellainen, että myyjät ja vuokranantajat uskoivat vielä ruusuisiin hintoihin kun asunnonetsijät jo alkoivat rauhoittua. Nyt myös myyjät ovat tainneet havahtua. Hintapyyntöihin alkaa ilmestyä korjauksia. Myös tarjonta tuntuu juuri nyt lisääntyvän hiukan, kun välillä ehkä jäätiin odottamaan mahdollista parempaa myyntihetkeä (jota ei tule).

Kuinkahan paljon on ollut esimerkiksi tapauksia, joissa myyjä on perunut näytön todelliselta ostajaehdokkaalta kun on "ollut saamassa" tarjouksen muualta. Sitten onkin ehkä syystä tai toisesta jouduttu kokeilemaan myynnin sijaan vuokraamista (liian korkealla vuokrapyynnöllä) ja lopulta uutta myyntiä alennetuin hinnoin.

Asunnon ostajan ongelma - millainen ostotarjous

Miten asunnon ostajan kannattaisi määritellä ostotarjouksensa? Mielipiteeni asiasta koskee kasvukeskusten (erityisesti erään jota olen seurannut) yksiöitä ja kaksioita. Helsinki kuitenkin saa jäädä sivuun, sillä siellä vallitsee aivan toivottoman järjetön hintataso asuntomarkkinoilla. Pidän Helsinkiä epäkiinnostavana asuntokaupunkina tällä hetkellä ja vielä pitkään.

Miten ostotarjous kannattaa laskea? Ensinnäkin voisi luopua ajattelusta, jonka mukaan omaan käyttöön ostettavan asunnon hintaa pitäisi arvioida täysin eri tavalla kuin ns. sijoitusasunnon hintaa. Mielestäni hyvä lähestymistapa on arvioida, mikä olisi kyseisen asunnon realistinen vuokra jos se vuokrattaisiin.

Aseta ostotarjouksesi niin, että kuvitteellinen vuokratuotto olisi vähintään 6 - 7,5 prosenttia. Itse lasken vuokratuoton karkeasti niin, että vähennän oletetusta kuukausivuokrasta vastikkeen ja kerron erotuksen kahdellatoista. Tämä on vuoden laskennallinen (kuviteltu mahdollinen) nettovuokratulo. Sen pitäisi mielestäni olla vähintään edellä mainittu 6 - 7,5 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta. Keskustassa ainakin tuo 6 ja mitä kauempana sitä enemmän. Vastikkeeseen on laskettava myös ylimääräiset vastikkeet. Käytännössä oletettua tuottoa laskettaessa tulisi ottaa huomioon vielä erilaisia lisäkuluja, mutta riittäköön tämä.

Edellä kuvatun tilanteen saavuttaminen edellyttää käytännössä, että asuntojen hinnoista pitäisi saada tingittyä tapauksesta riippuen vähintään 10 - 20 prosenttia. Luultavasti tyypillisesti noin 15 prosenttia pitäisi saada hintaa alaspäin, mutta tilanne vaihtelee paljon.

Joitakin nyt varmaan häiritsee tuottonäkökulman toistaminen, kun puhutaan omaan käyttöön ostamisesta. Itse kuitenkin pidän tuottoajattelua erinomaisena apuna ostotarjousta mietittäessä.