Asuntosijoittaminen – liiketoimintasuunnitelma tuli tehtyä mutta…

Yhdessä vaiheessa suoritin avoimessa yliopistossa kauppatieteen perusopinnot Niihin kuului myös liiketoimintasuunnitelman teko. Eihän minulla mitään aitoa ja ajankohtaista aihetta ollut liiketoimintasuunnitelmalle, mutta pitihän se suunnitelma tehdä. Niinpä päädyin omalta kannaltani erittäin epärealistiseen mutta hyvin kiinnostavaan ideaan: tein liiketoimintasuunnitelman asuntosijoittamisesta.

Laadin liiketoimintasuunnitelman sellaisesta asuntosijoittamisesta, joka perustuisi lähinnä asuntojen vuokraamiseen. Mutta toiminnan yhtenä osana olisi myös asuntojen ajoittainen myyminen sopivissa tilanteissa. Näin syntyvien myyntituottojen avulla sijoitustoimintaan tulisi hiukan vauhtia. Tosin tämä edellyttäisi, että kohdalle sattuisi ajoittain hyvin maksuhaluinen ostaja ja itselleni siten entistä parempi sijoitusmahdollisuus.

Olennaisin sanoma mielestäni liiketoimintasuunnitelmasta oli ja on, että kyllä asuntosijoittaminen olisi kitkuttamista ja nilkuttamista. Lähtökohtani nimittäin suunnitelmaa tehdessäni oli koko ajan, että laskelmani kattavat kaikki kulut nyt ja lisäksi varaudutaan tulevaisuuteen. Mielestäni asuntosijoittamiseen liittyy paljon epäuskottavaa toiveajattelua. Puheet ovat yleensä sitä, että vähintään 75 prosenttia on lainaa jonka avulla saadaan sijoitustoiminta vauhtiin. Tai tuo 75 taitaa olla naurettavan vähän, täysi sata on kai tavoite sijoitusasunnossakin. Sen sijaan omien veivauksieni ja laskennallisten kokeilujeni jälkeen päädyin siihen, että rahoituksessani lainan osuus voisi olla vain 35 prosenttia. Ja sehän jo varmistaa, että homma ei voisi lähteä milloinkaan kiitoon. Se jäisi täysin harrastustasolle, ja siitä olisi vain harmia.

Huomaamme heti, miten mahdotonta on tehdä asuntosijoittamisesta liiketoimintaa joka pyörisi omillaan. Kun itsellä pitäisi olla pääomia 65 prosenttia, niin kestäisi hetken ennen kuin pääsisi edes aloittamaan asuntosijoittamista. Ja kun kunnollinen asuntosijoittaminen edellyttäisi mielestäni todella useita asuntoja, niin kukin voi laskea nykyhinnoin suuruusluokan paljonko pitää olla omaa pääomaa. Eli kysymys on, millä ihmeellä tuollaiset pääomat saa luotua itselleen.

Miksi päädyin tällaiseen ”nurinkuriseen” rahoitusrakenteeseen, että omaa pääomaa olisi 65 ja lainaa siis vain 35 prosenttia pääomasta? Paljonhan näkee sellaista ajatusta, että kate on suunnilleen vuokratulot vähennettyinä vastikkeilla, mutta itse pidän tuollaista täysin epärealistisena ajatuksena. Kun itselläni ei ole merkittävää kokemusta vuokraamisesta, jouduin liiketoimintasuunnitelmassani luottamaan vain arvioihini siitä millaisia kuluja vuokraaminen toisi mukanaan. On markkinointia, hallinnointia, yhteydenpitoa, korjausta ja uusimista, ainakin näitä, ja sitten ne tyhjät kuukaudet myös. Päädyinkin ”katelaskelmassa” siihen, että todellinen vuokrakatteeni olisi noin 60 prosenttia vuokrasta. Ehkä moni pitää sitä alakanttiin arvioituna, mutta itse en.

Katelaskelma ei tietenkään sisällä vielä korkokuluja. Ne vähennetään liiketoimintasuunnitelman tulosbudjetissa, siis yhden vuoden tulosarviossa. Siinä lasketaan myös pääomaverot. Jäljelle jäävä on rahoitustulos vuoden osalta. Tässä vaiheessa kaikki on vielä kuitenkin aika hyvin. Se paha on vasta tulossa.

Yksi asia, missä ajatukseni poikkeaa varmaan todella paljon yleisestä ajattelusta, on laina-aika. Lähdin suunnitelmassani siitä, että ensinnäkin ajattelen tavallisen ihmisen tavoin että laina maksetaan takaisin. Tämä voi vaikuttaa hassulta ajatukselta, mutta en parempaakaan ajatusta keksinyt. Mutta eivät tässä ole vielä kaikki ikävät reunaehdot, vaan nyt tulee vähän pahempaa. Laina-ajaksi ikään kuin yksittäisen asunnon osalta otin kymmenen vuotta, siis vain kymmenen vuotta. Ei mitään 30-vuotisia tai mitä niitä kaikkia onkaan tavallisesti nykyään.

Miksi vain kymmenen vuoden lainoja? Siksi, että jo kymmenenkin vuotta on pitkähkö aika jossa voi sattua kaikenlaista ikävää. Halusin siis pitää tulevaisuuden riskit jotenkin tajuttavissa mitoissa. Eli lähinnä kaksi suurta riskiä tulee mieleen, korkoriski ja remonttiriski. Minä ihan oikeasti yritin leikisti varautua siihen, että korko voi vaikka pamahtaa hyvin, hyvin ylös, onhan siitä aina puhuttu että se vaikka voisi. Eli onhan se sentään vähän helpompi ainakin periaatteessa säästyä kauhealta koronnousulta lyhyellä ajalla kuin pitkällä ajalla. Niin no oppikirjoissahan tuo muistaakseni sanotaan. Ei se niinkun minun oma oivallukseni pelkästään ole.

Sitten se remonttiriski. Sehän vasta selvä onkin, että mitä pitemmälle vuodet kuluvat sitä enemmän remonttia tulee, ja lopulta tulee niitä tosi kalliita remontteja. Sitä ennen on saatava lainat sen kämpän osalta maksettua, jotta voidaan sitten ruveta jollakin kassavirralla maksamaan niitä remontteja ja remonttilainojen korkoja. Tämän voi ilmaista yksikertaisemminkin: Mielestäni joku alan henkilö on sanonut, että asunnon arvosta voi joka vuodelle laskea kaksi prosenttia asunnon ja taloyhtiön uusintakulua. Jo tämänkin pitäisi kertoa, että e hyvältä näytä, kun eiväthän vuokratkaan ole niin kovin montaa prosenttia suhteessa asunnon hintaan. Kun vuokrasta vähennetään vastikkeet, kulut ja tämä ”näkymätön” kaksi prosenttiyksikköä, niin voi mennä pakkasen puolelle pelkillä vuokratuotoilla liiketoiminta.

Lyhyt laina-aikani toisaalta aiheuttaa sen, että kyseisen asuntosijoituksen osalta kymmenen vuoden ajan vuotuiset rahoitustulokset hupenevat sen asunnon lyhennyksiin. Kasvurahaa ei käytännössä jää. Vasta kymmenen vuoden jälkeen rahoitustulos parhaassa tapauksessa mahdollistaa teoriassa toiminnan kasvattamisen, mutta siinä vaiheessa voi olla myös muita lisäkuluja riesana. Näiden kaikkien seikkojen kanssahan minä siinä suunnitelmassani yritin tasapainotella.

Periaatteessahan yhden lainan korkokulut vähenevät tasalyhennyslainassani joka vuosi, mutta varauduin siihen että koko ajan on myös korkotason nousun mahdollisuus olemassa. Lähdin muistaakseni yksinkertaisen karkeasti siitä, että muka koko lainan ajan korkokulut pysyvät ensimmäisen vuoden tasolla. Näin ollen arvioidut rahoitustuloksetkaan eivät sinä aikana kasvaisi. Ja mitäpä sillä olisi väliä. Nimittäin vaikka ”liiketulos” kasvaisikin, niin sitten menisi vastaavasti enemmän pääomaveroa. Juuri tämä onkin sijoittamisen kannalta harmillista, että kassavirta menee pääomaveroihin eikä rahoituksen kasvattamiseen ja lainanmaksuun. Tosin en ole ehkä kovin perillä asuntosijoittamisen verotuksen kiemuroista.

Tasalyhennykset ottaisin sen takia, että myös näin varaudun mielestäni korkoriskiin.

Tästä kaikesta nyt jo näkeekin, että eihän sieltä vuokraustoiminnasta sitä kasvurahaa tässä esimerkissä tule parhaassakaan tapauksessa kuin vasta kymmenen vuoden jälkeen. Mutta jos tuudittautuisi pitkiin laina-aikoihin, niin siinä vasta hullusti kävisikin, ainakin minä niin oletan. Mutta jos jollakin menee tältä osin paremmin, niin se on sitten hyvä niin.

Ja lisäksi on se ongelma, että jos aloittaa yhdellä tai kahdella asunnolla, niin niiden avulla ei synny milloinkaan riittävästi rahaa lisäasunnon hankintaan, ainakaan vuokraamalla. Näin ollen ainoa tapa kasvattaa on saada se raha aivan muualta. Ja vuosia siinäkin menee, että palkkatyöllä saa hankittua taas yhden asunnon lisää. Parempi olisi, että heti alussa voisi hankkia muutaman asunnon. Silloin toiminta pyörisi paremmin itsensä varassa. Lisäksi välillä pitäisi myös myydä asuntoja rahoituksen hankkimiseksi entistä tuottavampiin kohteisiin.

Tulin siihen tulokseen liiketoimintasuunnitelmani perusteella, että vuokraustoiminta voi yltää minimimittoihinkin vain niin että jostakin muualta asuntosijoittaja saa koko ajan rahaa jolla hän rahoittaa tätä harrastusta. Toiminnasta itsestään omien arviolaskelmieni mukaan syntyy sijoitettavia varoja hyvin hitaasti. Kun liiketoimintasuunnitelmassa piti arvioida muun muassa investoinnin takaisinmaksuaika, arvioin sen tosiaan noin 25 vuodeksi. Tosin sijoitustuotteella kuten asunnolla on koko ajan arvo, ja se on aina myytävissä, parhaassa tapauksessa tuottoisastikin. Asuntosijoittamista ei voi mielestäni kovin hyvin rinnastaa esimerkiksi valmistustoimintaan.

Ne, jotka pitkällä tähtäyksellä pystyvät pyörittämään ja kasvattamaan asuntosijoittamista toiminnan itsensä varassa, ovat hyviä. Ei kai siihen muuta voi todeta. Jos korot olisivat aina nykyisenlaiset, lainaa voisikin olla vaikka kuinka. Mutta miten onnistuisi muuttuvassa tulevaisuudessa se, että lainan osuus lähentelee sataa prosenttia? Jos on pitkä laina, on korkoriski suuri (vai onko minua huijattu). Jos on lyhyt suuri laina, niin millä ihmeen kassavirralla sen pystyy lyhentämään?

Tarkoitus oli tässä vain käsitellä asuntosijoittamisen kannattavuuspuolta, ei liiketoimintasuunnitelmaa sinänsä. Sehän sisälsi paljon ihan muuta mielenkiintoista, kuten esimerkiksi liikeidean, asiakkaat, markkinoinnin, toiminnan pyörittämisen ja kilpailutilanteen. Rahoitusnäkökulma kuitenkin osoitti minulle, että homma on aika mahdoton. Ja riskeistä vielä, että jos on vain yksi tai pari vuokra-asuntoa ja vuokralaista, on siinä myös riskinsä.

Lue myös blogin muita kirjoituksia!